Staff Publications

Staff Publications

  • external user (warningwarning)
  • Log in as
  • language uk
  • About

    'Staff publications' is the digital repository of Wageningen University & Research

    'Staff publications' contains references to publications authored by Wageningen University staff from 1976 onward.

    Publications authored by the staff of the Research Institutes are available from 1995 onwards.

    Full text documents are added when available. The database is updated daily and currently holds about 240,000 items, of which 72,000 in open access.

    We have a manual that explains all the features 

    Current refinement(s):

    Records 1 - 20 / 99

    • help
    • print

      Print search results

    • export

      Export search results

    Check title to add to marked list
    The strategic use of time-limited property rights in land-use planning: Evidence from Switzerland
    Gerber, Jean David ; Nahrath, Stéphane ; Hartmann, Thomas - \ 2017
    Environment and Planning A 49 (2017)7. - ISSN 0308-518X - p. 1684 - 1703.
    ground leases - land policy - policy instrument - spatial development strategies - Time-limited property rights

    While land-use plans are regularly revised, property rights are extremely stable over time. Yet, the stability of property rights resulting from the current conception of exclusive ownership makes the implementation of land-use plans increasingly complicated, difficult and long. Planners recognized the need for more flexibility in many urban contexts to effectively steer spatial development in the already built environment. Relying on a detailed case study carried out in the municipality of Bienne, Switzerland, this paper examines how a strategic use of long-term ground leases granted on municipal land can allow for increased flexibility in planning. Ground leases are a policy instrument leading to a time-limited division of the bundle of rights between a public landowner and the ground lease holder, who becomes the owner of the facilities on the land for up to one hundred years. The strategic role of ground leases in urban planning remains largely unexplored. This article shows that ground leases are an empirical and practical response of planning authorities to the inflexibility of property rights in given situations where more flexibility would be needed. Public actors can use ground leases to implement an active land policy leading to a better allocation of land to specific projects and to a more precise control of building activity. By analyzing the role of ground leases at the interface between planning and property, this article aims to contribute to a better understanding of the complex relationship between land-use planning and property rights.

    Making a difference : boundary management in spatial governance
    Westerink, Judith - \ 2016
    Wageningen University. Promotor(en): Adri van den Brink; Katrien Termeer. - Wageningen : Wageningen University - ISBN 9789462578685 - 216
    spatial analysis - governance - landscape architecture - space - space utilization - integrated spatial planning policy - landscape planning - urban planning - land use planning - land policy - government policy - netherlands - european union - ruimtelijke analyse - governance - landschapsarchitectuur - ruimte - gebruik van ruimte - gebiedsgericht beleid - landschapsplanning - stedelijke planning - landgebruiksplanning - grondbeleid - overheidsbeleid - nederland - europese unie

    In trying to influence spatial development, people engage in discussions about distinctions between places or areas, and the roles of government and society, while they need to relate to other groups of stakeholders. In other words, boundaries (between meanings of places, between government and society, and between different groups of people) are omnipresent in spatial governance. Does the peri-urban area belong to the city or to the countryside? Can nature be integrated into farming? What should be the role of governments in relation to bottom-up initiatives? And how can people collaborate in spite of their differences in background, culture and knowledge? People have devised various tools and strategies to deal with boundaries. This study investigates those boundary arrangements in practices of spatial governance, such as boundary concepts, boundary organisations and social learning. This is done by analysing a number of case studies of spatial governance practices, mainly in the Netherlands.

    Chapter 1 introduces the theoretical concepts, research question and aims and the research design. The study distinguishes physical (between meanings of places), institutional (between social institutions) and social boundaries (between groups of people). Such boundaries are socially constructed, not only through their delineation, but also through their contestation and change. In other words, people take actions towards boundaries. For such actions they make use of boundary arrangements. In this thesis, boundary management is performing boundary actions by means of boundary arrangements in order to influence a governance process. The research question is: what is the role of boundary arrangements in the management of physical, social and institutional boundaries in spatial governance?

    Chapter 2 analyses how the compact city concept is applied in four urban regions across Europe, how this concept yields trade-offs among dimensions of sustainability. In addition, it analyses strategies that have been developed by planners in the four regions to deal with those trade-offs. The urban – rural boundary is important in this chapter. Chapter 3 compares and analyses two overlapping and competing place concepts for peri-urban areas in The Hague Region, the Netherlands. The urban - rural boundary is central. Chapter 4 reveals discourses of collaborative planning in an urban region characterised by population growth and in a region characterised by population decline, both in the south of the Netherlands. One alternative discourse envisions a leading role for governmental actors in spatial planning, while another discourse envisions a leading role for societal actors. This chapter is mainly concerned with the boundary between government and non-government.

    Chapter 5 analyses two Dutch approaches to more effective agri-environmental management: one landscape approach and one farming system approach, both with increased self-governance by farmers. This chapter is about the nature – agriculture boundary as well as the boundary between government and non-government. Chapter 6 tells the story of a collaborative project with farmers’ organisations and regional governments for a rural landscape with more landscape services. Social boundaries among different groups are important, as are the boundary between government and non-government, and the one between nature and agriculture. Chapter 7 analyses three cases in which a landscape concept supported mutual understanding and learning leading to collective action. Dealing with social boundaries in trans-disciplinary landscape planning is the main issue.

    Chapter 8 answers the research question, specifies the contribution to scientific debate and provides suggestions for further research. In addition, it gives reflections on the usefulness of the theoretical lens, the research design and the role of the researcher, and specifies societal relevance of the research and policy implications. The chapter includes a typology of boundary arrangements and yields a number of insights for the study of boundaries as well as for the study of spatial governance.

    Dealing with private property for public purposes : an interdisciplinary study of land transactions from a micro-scale perspective
    Holtslag-Broekhof, S.M. - \ 2016
    Wageningen University. Promotor(en): Han Wiskerke, co-promotor(en): Raoul Beunen; Ramona van Marwijk. - Wageningen : Wageningen University - ISBN 9789462577398 - 205
    land policy - property - private ownership - land use - compulsory purchase - land ownership - government - land transfers - physical planning - case studies - netherlands - grondbeleid - bezit - particulier eigendom - landgebruik - onteigening - grondeigendom - regering - overdrachten van grond - ruimtelijke ordening - gevalsanalyse - nederland
    Private property in public processes : how public stakeholders strategically interfere in private property rights in the public interest in regional spatial development processes
    Straalen, F.M. van - \ 2014
    Wageningen University. Promotor(en): Adri van den Brink; W.K. Korthals Altes. - Wageningen : Wageningen University - ISBN 9789461739476 - 173
    regionale planning - landschapsplanning - publiek-private samenwerking - grondbeleid - provincies - besluitvorming - betuwe - Nederland - regional planning - landscape planning - public-private cooperation - land policy - provinces - decision making - betuwe - Netherlands
    In planning- en beleidsliteratuur wordt grondbeleidsdynamiek en de invloed van (publieke) actoren op grondbeleid bestudeerd. Desalniettemin, is er nog weinig bekend over de strategieën, interacties en beslissingsmechanismen van actoren, of hoe actoren de grondbeleidsdynamiek beïnvloeden. Het doel van deze thesis is om een bijdrage te leveren aan de wetenschappelijke en maatschappelijke kennis op het vlak van besluitvorming bij actoren, de onderliggende mechanismen, en hoe de keuzes van en interacties tussen actoren grondbeleidsdynamiek beïnvloeden. Concreet wordt aandacht besteed aan de gebiedsontwikkeling bij de vorming van Park Lingezegen en de Bloemendalerpolder.
    Grondbeleid in de Montpellier agglomeratie, Frankrijk
    Aalbers, C.B.E.M. ; Brink, A. van den - \ 2010
    Wageningen : Alterra, Wageningen-UR - 21
    stedelijke planning - stedelijke gebieden - voorstedelijke woonwijken - stadslandbouw - duurzame landbouw - grondbeleid - frankrijk - urban planning - urban areas - suburban areas - urban agriculture - sustainable agriculture - land policy - france
    Van 2007 tot 2010 co-financierde het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit het Europese PLUREL onderzoek naar ontwikkelingen en sturing daarop in de stadsranden van stedelijke regio‟s. In dit project trokken het Ruimtelijk structuurplan van Montpellier Agglomeratie en de daaromheen gehanteerde beleidsprocedures, wetgeving en grondbeleid-instrumenten de aandacht van het Ministerie. Doel van dit project was het verkrijgen van nader inzicht in de tools die de regio Montpellier inzet om een duurzaam groen peri-urbaan gebied te behouden, respectievelijk te ontwikkelen, waarbij de landbouw een voorname plaats inneemt. Het gaat in het bijzonder om tools inzake het grondbeleid.
    Efficiëntie als leidraad voor natuurbeleid?
    Woltjer, G.B. ; Smits, M.J.W. ; Vader, J. - \ 2009
    In: Natuur en landschap in het landelijk gebied: kennis voor beleid / Brouwer, F.M., Dirkx, G.H.P., Wageningen : Wettelijke Onderzoekstaken Natuur & Milieu (WOt-studie 8) - ISBN 9789078207061 - p. 20 - 25.
    landschapsbescherming - natuurbescherming - besluitvorming - grondbeleid - grondmarkten - ecologische hoofdstructuur - natuurbeleid - landscape conservation - nature conservation - decision making - land policy - land markets - ecological network - nature conservation policy
    Dit LEI artikel geeft een aanzet tot een analyse van de efficiëntie van de besluitvorming rond de bescherming en versterking van natuur en landschap in Nederland. Drie onderwerpen worden nader belicht: de aankoop van grond voor de EHS, de ontwikkelingen van het EHS beleid vanuit het perspectief van dynamische efficiëncy. In dat kader komt ook de wildgroei van bedrijventerreinen ter sprake
    Ontwikkelingen op de grondmarkt bieden kansen voor natuurbeleid
    Luijt, J. - \ 2008
    In: Natuur en landschap in het landelijk gebied: kennis voor beleid / Brouwer, F.M., Dirkx, G.H.P., - p. 61 - 66.
    grondbeleid - landbouwgrond - natuurbeleid - land policy - agricultural land - nature conservation policy
    Bij het natuurbeleid past het grond in een natuurbestemming om te zetten. Zowel grondverkoop als functieverandering vindt plaats op vrijwillige basis. Wat nu, als de grondprijzen stijgen of dalen, hoe kan dan het natuurbeleid onder die wisselende omstandigheden tot stand komen. En moet de aankoopstrategie er op aangepast worden
    War veterans in Zimbabwe's land occupations: complexities of a liberation movement in an African post-colonial settler society
    Sadomba, W. - \ 2008
    Wageningen University. Promotor(en): Paul Richards, co-promotor(en): S. Moyo; Kees Jansen. - [S.l.] : S.n. - ISBN 9789085049173 - 257
    veteranen - belangengroepen - politiek - landbouwhervorming - landbouwgrond - grondbeleid - overheidsbeleid - kolonialisme - imperialisme - conflict - boeren - armoede - sociale verandering - platteland - zimbabwe - geschiedenis - bezetting - westerse wereld - verhoudingen tussen bevolking en staat - politieke conflicten - sociaal conflict - nationale politiek - veterans - interest groups - politics - agrarian reform - agricultural land - land policy - government policy - colonialism - imperialism - conflict - farmers - poverty - social change - rural areas - zimbabwe - history - occupation - western world - relations between people and state - political conflicts - social conflict - national politics
    In 2000, Zimbabwe’s century old land movement took a swift turn, rupturing into
    nationwide occupation of mainly White owned commercial farms. The speed with
    which occupations spread, their organisation, the political and economic context, the
    historical origins and interaction of the forces, shaped an unprecedented and
    complex land movement impacting on the region, the continent and beyond.
    Zimbabwe’s land occupations were unique in two ways. First, the leading role of
    War Veterans of the 1970s anti-colonial guerrilla war in the land occupations was
    exceptional. Second, the simultaneous challenge to racial, settler economic
    dominance and neo-colonialism by marginalised peasants, farm workers, war
    veterans, urban youth and the unemployed, was a new experience in post-colonial
    history of Africa’s liberation movements. Zimbabwe’s land occupations were a long
    continuum of land struggles to resolve the colonial legacy of racial resource
    distribution but as they occurred, the role played by the state, the contested terrain of
    the civil society, formidable political opposition and imperialist interventions of
    western powers clouded the identity of the land movement thereby making it
    difficult to distinguish the moving current and the identity of forces from the wider
    political conflicts swirling around it. Who exactly initiated the occupations and for
    what reasons? This thesis attempts to unpack these intricately locked forces in a bid
    to understand their origins, interests, strategies, tactics and above all, the alliances
    between and amongst them, for clearer understanding of the core of the movement.
    This thesis traces the history of Zimbabwe’s liberation movement as foundation to
    understanding political reconfigurations that shaped post independence social
    movements and assesses agrarian technology responses to such a dramatic social
    change of Africa’s post-colonial settler society. The thesis provokes prognostic
    thoughts about the role played by social capital of liberation struggles in future
    economic and cultural emancipation from shackles of neo-colonialism and racial,
    settler capitalism.
    Theoretisch kader ontwikkelingsplanologie en verevening
    Pleijte, Marcel - \ 2007
    physical planning - land use planning - development planning - regional planning - land policy - central government - society - integrated spatial planning policy - area development - networks
    Belangstelling, motieven en knelpunten van natuuraanleg door grondeigenaren - uitkomsten van een marktonderzoek
    Geelen, J. ; Leneman, H. - \ 2007
    Wageningen : Wettelijke Onderzoekstaken Natuur & Milieu (WOt-werkdocument 69)
    natuurbescherming - landinrichting - particulier eigendom - grondbeleid - marktverkenningen - nederland - landeigenaren - vragenlijsten - natuur - nature conservation - land development - private ownership - land policy - market surveys - netherlands - landowners - questionnaires - nature
    Voor dit onderzoek zijn 772 grondeigenaren geïnterviewd die landbouwgrond in of om de Ecologische Hoofdstructuur bezitten. Doel van het onderzoek is: het nagaan van de interesse bij landbouwers om hun landbouwgrond om te zetten in blijvende natuur, tussen nu en 10 jaar, binnen de EHS volgens de PSN regeling
    Property rights after market liberalization reforms: land titling and investments in rural Peru
    Fort Meyer, R.A. - \ 2007
    Wageningen University. Promotor(en): Arie Kuyvenhoven; Ruerd Ruben, co-promotor(en): J. Escobar. - [S.l.] : S.n. - ISBN 9789085048305 - 125
    eigendomsrechten - markten - toegang - toegangsrecht - grondeigendom - registratie - grondbeleid - instellingen - financiële instellingen - kleine landbouwbedrijven - krediet - peru - ontwikkelingseconomie - liberalisatie - institutionele economie - property rights - markets - access - right of access - land ownership - registration - land policy - institutions - financial institutions - small farms - credit - peru - development economics - liberalization - institutional economics
    This study discusses the links between land access, property rights, and economic development, analyzing the results and limitations of a public intervention- Land Titling and Registration- that constitutes one of the main instruments for contemporary land policy in Peru. It starts with a global perspective, and then develops a meso (or regional) and micro level approach for the study of the Peruvian Land Tilting and Registration Program (PETT). The study attempts to provide a comprehensive analysis and discussion of the importance of institutions, like land property rights, in the context of market liberalization reforms. In operational terms, this means verifying whether land titling constitutes a necessary and/or sufficient condition to promote investments and increase land values. To accomplish this objective, we use information at two different levels. We assembled a country-level panel dataset for the macro perspective, and rely on household’s surveys collected during the year 2004 as part of the evaluation of the PETT Program for the micro approach of this study. Our findings reveal that titling and registration can be considered as a necessary condition to improve investment opportunities when its implementation procedure is based on the recognition of previous informal land rights and community networks, because its effect on the reduction of transaction costs at a regional level improves the dynamics of land markets and facilitates the entrance of formal financial institutions. A decentralized program is more likely to understand and correctly assess local conditions, as well as to concentrate its work on poorer farmers confronting stronger limitations to acquire tenure security by other means. Targeting must be applied also at the regional level, identifying less-developed areas that can benefit from the externality effects provided by increased levels of titling density. However, the presence of other limitations that constrain the participation of small farmers in the formal credit market, and the inability of titling to solve them by itself, makes it difficult to consider this policy as a sufficient condition to improve the livelihood of poorer farmers.
    Land Fragmentation and Rice Production : a Case Study of Small Farms in Jiangxi Province, P.R. China
    Tan, S. - \ 2005
    Wageningen University. Promotor(en): Arie Kuyvenhoven; J.B. Opschoor; [No Value] Qu Futian, co-promotor(en): Nico Heerink. - Wageningen, The Netherlands : Wageningen University - ISBN 9789085042570 - 160
    plattelandsontwikkeling - economische ontwikkeling - landbouwgrond - grondbeleid - overheidsbeleid - proefveldgrootte - landbouwhuishoudens - kleine landbouwbedrijven - rijst - Jiangxi - China - verkaveling - rural development - economic development - agricultural land - land policy - government policy - plot size - agricultural households - small farms - rice - Jiangxi - China - land parcelling
    Agricultural landholdings in China have an average size of only 0.53 hectares and are divided over six different plots on average. This very high degree of land fragmentation is likely to impose important constraints to current government policies aimed at supporting the incomes of rural households, raising domestic grain production, and promoting the overall production capacity of agricultural sector in order to meet the challenges posed by foreign competition. The purpose of this study is to examine the causes of this extremely high degree of land fragmentation and its consequences for food production in China. The analysis focuses in particular on rice smallholders in Jiangxi Province, a major rice production base of China.
    De (on)geschreven regels van het spel; de positie van groen in rode projecten
    Vreke, J. ; Bezemer, V. ; Bervaes, J.C.A.M. - \ 2005
    Wageningen : Alterra (Alterra-rapport 1188) - 102
    ruimtelijke ordening - sociale woningbouw - grondprijzen - grondbeleid - openbaar groen - physical planning - public housing - land prices - land policy - public green areas
    In woningbouwprojecten is groen onderdeel van de openbare ruimte, waardoor de kosten voor het verwerven van grond en de aanleg van groen moeten worden gefinancierd via de uitgifte van bouwrijpe kavels voor de marktsector, subsidies en bovenplanse verevening. Het kader waarbinnen een woningbouwproject wordt uitgevoerd, is verankerd in wet- en regelgeving, aangevuld met afspraken, convenanten en conventies. Als financiële tegenvallers tot een tekort op de grond-exploitatie leiden, komt het realiseren van het geplande groen onder druk te staan. In welke mate dit gebeurt is afhankelijk van het belang dat de bij de grondexploitatie betrokken actoren hechten aan groen en de mogelijkheden die zij zien dit te realiseren. Financiële risico's worden steeds belangrijker, doordat de grondexploitatie steeds meer verschuift naar private actoren,. Vroeger droeg het Rijk de risico's, daarna de gemeente en tegenwoordig liggen de financiële risico's vaak bij private partijen, al dan niet via een PPS
    Ruimtelijk beleid en grondprijzen in het landelijk gebied
    Buurman, J. ; Brink, A. van den; Scholten, H. ; Dekkers, J. - \ 2004
    Tijdschrift voor sociaalwetenschappelijk onderzoek van de landbouw 19 (2004)2. - ISSN 0921-481X - p. 73 - 90.
    platteland - plattelandsplanning - landbouwgrond - grondprijzen - grondbeleid - overheidsbeleid - ruimtelijke ordening - geografische informatiesystemen - nederland - modellen - noord-brabant - rural areas - rural planning - agricultural land - land prices - land policy - government policy - physical planning - models - geographical information systems - netherlands - noord-brabant
    Het overheidsbeleid kan grote invloed hebben op de grondprijzen. Dit artikel beschrijft een ruimtelijk verklaringsmodel voor grondprijzen in het landelijk gebied. Het betreft een regressiemodel, gecombineerd met een Geografisch Informatie Systeem. Via dit model zijn 3 situaties in Noord-Brabant geanalyseerd, waarbij de grondprijzen worden beïnvloed door ruimtelijke planning van de overheid
    Nieuwe bruggen naar de toekomst : weergave van een speurtocht naar nieuwe perspectieven voor het Gelders landelijk gebied : "het landelijk gebied is voor iedereen", Eusebiuskerk, 16 januari 2003
    Dumont, M.J. ; Groot, R. ; Schröder, R.R.G. ; Smeets, P.J.A.M. ; Smit, H.C. - \ 2003
    Wageningen : Alterra (Alterra-rapport 674) - 47
    plattelandsontwikkeling - plattelandsplanning - grondbeleid - plattelandseconomie - plattelandsomgeving - platteland - nederland - toekomst - gelderland - rural development - rural planning - land policy - rural economy - rural environment - rural areas - netherlands - future - gelderland
    De factoren (1) economische groei en (2) stuurkracht van de overheid hebben een aanzienlijke impact op de ontwikkeling van gebieden, maar laten zich moeilijk door beleidsstrategieën beïnvloeden. Zij hebben daarom een grote onvoorspelbaarheid op toekomstige ontwikkelingen. Om toch meer zicht te krijgen op die ontwikkelingen, ondanks genoemde onzekerheden, is het beschrijven van scenario's een methode die daarbij kan helpen. De nota 'Nieuwe bruggen naar de toekomst' van de provincie Gelderland werkt dit principe uit in een viertal scenario's die sterk uiteenlopende beelden schetsen van hoe de provincie er anno 2025 voor staat op het gebied van 'maatschappelijke orde', 'menselijke contacten', 'regionale perspectieven' en 'relevante beleidsthema's'. Voor het Rivierenland geeft elk van deze scenario's aan, dat het gebied door zijn waterlandschap gevrijwaard blijft van intensieve verstedelijking. Het beeld 'parkenland', als bruikbare metafoor voor Nederland vanuit het oogpunt van ruimtelijk beleid, wordt door het Rivierengebied krachtig ondersteund.
    Segmenting the market for agricultural land in the Netherlands
    Segers, A. ; Luijt, J. - \ 2002
    Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie 42(2002) (2002)5. - ISSN 0040-747X - p. 570 - 575.
    grondmarkten - grondprijzen - landgebruik - grondbeleid - nederland - land markets - land prices - land use - land policy - netherlands
    In spatial planning the land market is of fundamental importance. The price level and transferability of land has consequences for possibilities with respect to buildings, recreation areas, nature development, roads, etc. Information not only for different regions, but also for different groups of players in the market is essential for planning different 'green' and 'red' functions in the future. However, statistical information of the land market used to be limited. The research as described in this paper made a first attempt to segment all the transactions (where land in agricultural use was involved) into different coherent buyer¿groups. The transactions from the years 1998¿2000 have been used to build a land¿transaction database. As is shown, there are some regional differences in the total sales of land and the land price. Where possible an explanation for these differences is given
    Landschapsontwikkeling met lokale middelen
    Overbeek, G. ; Rijk, P. ; Hoogenboom, F. - \ 2002
    Den Haag : LEI - ISBN 9789052427201 - 55
    landschapsarchitectuur - grondbeleid - regionaal beleid - openbare financiën - nederland - landscape architecture - land policy - regional policy - public finance - netherlands
    Grondmobiliteit heeft zijn prijs! Een onderzoek naar de inzet van instrumenten ter versterking van de grondmobiliteit in de melkveesector
    Loenen, P. van - \ 2002
    Wageningen : Plant Research International - 62
    grondeigendom - overdrachten van grond - grondmobiliteit - land - grondprijzen - overheidsbeleid - grondbeleid - nederland - land ownership - land transfers - land mobility - land - land prices - government policy - land policy - netherlands
    Grondmarkt en grondgebruik : een scenariostudie voor Natuurverkenning 2
    Koole, B. ; Luijt, J. ; Voskuilen, M.J. - \ 2001
    Den Haag : LEI (Werkdocument / Planbureau-werk in uitvoering 2001/21) - 72
    grondmarkten - landgebruik - landbouw - natuurbescherming - grondbeleid - nederland - natuur - land markets - land use - agriculture - nature conservation - land policy - netherlands - nature
    Verhandelbare ontwikkelingsrechten voor beter landschapsbehoud
    Luijt, J. - \ 2001
    De Landeigenaar 47 (2001). - ISSN 0166-5839
    belastingen - grondeigendom - particulier eigendom - landschapsbescherming - landbouwgrond - overheidsbeleid - landgebruiksplanning - ruimtelijke ordening - grondbeleid - inkomstenbelasting - taxes - land ownership - private ownership - landscape conservation - agricultural land - government policy - land use planning - physical planning - land policy - income tax
    Veranderingen voor eigenaren van landelijk bezit door de Wet op de Inkomstenbelasting 2001, de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de Nota Grondbeleid
    Check title to add to marked list
    << previous | next >>

    Show 20 50 100 records per page

    Please log in to use this service. Login as Wageningen University & Research user or guest user in upper right hand corner of this page.